Medidas a favor de los deudores hipotecarios: la dación en pago

Viñeta

 

En España con la crisis económica y “bajada la marea”,  como recuerda el candidato de UPyD a la Asamblea de Madrid Luis de Velasco, se ha puesto claramente de manifiesto que en la última década hemos vivido una burbuja inmobiliaria en la cual se han visto atrapados muchos ciudadanos, que ahora en situación de paro o de pérdida importante de ingresos tienen grandes dificultades para afrontar las cuotas de los créditos con garantía hipotecaria que les dieron las entidades financieras para comprar su vivienda habitual. Entidades que las tasaron a precios elevadísimos, aunque ellas si sabían que había una situación de burbuja que en cualquier momento se derrumbaría. Como lo sabían las autoridades competentes, que sin embargo nada hicieron para detenerla.

Las Administraciones públicas desde que se desató la crisis han propuesto muchas medidas para ayudar a las entidades financieras que se han visto directamente afectadas por la devaluación de sus activos, como consecuencia, en parte, de los impagos de los créditos hipotecarios para la compra de la vivienda familiar  y de los concedidos a los promotores inmobiliarios. Sin embargo esas mismas administraciones no han tenido similar decisión política para impulsar medidas que ayuden a los cientos de miles de ciudadanos que se han visto cogidos en la difícil situación de tener que seguir pagando una casa que vale mucho menos que aquella cantidad por la que la compraron y que o bien han perdido su empleo o bien han visto reducido su salario.

No hay que resignarse ante estos hechos, como si se tratase de una fatalidad que nos obligase a presenciar con naturalidad como más de cien mil ciudadanos pierden su casa y las entidades financieras acaban convirtiéndose en inmobiliarias. Ni tampoco hacer propuestas vacías o poco útiles como las del PSOE y el PP en la Comunidad de Madrid. Cuando esos partidos en el Congreso, donde radican las competencias esenciales en estas materias, han votado en contra de las medidas que realmente podrían ayudar a solucionar el problema. Pues bien, precisamente para afrontar esta situación, UPyD presentó desde el inicio de la crisis varias iniciativas en el Congreso de los Diputados y ha apoyado las presentadas por otros grupos políticos.

En primer lugar UPyD ha propuesto medidas, a través de una Proposición no de Ley, para la reducción de la deuda del deudor hipotecario a fin de que pueda mantener su vivienda en propiedad; lo que le beneficiaría tanto a él como a la entidad financiera que no tendría que quedarse con la vivienda, reduciendo los trámites, costes, etc. que supondría un proceso de ejecución, aunque para ello tenga que asumir una cierta perdida. En esa proposición hay las medidas siguientes:

1.- La intervención decidida de la Administración para incentivar que, mediante procedimientos de mediación, las entidades financieras puedan acordar quitas (reducción de las cuotas) y aplazamientos en su pago a los deudores hipotecarios que estén en graves dificultades económicas para poder pagar las de su vivienda habitual. Estas medidas se han ejecutado en EEUU, Francia, Reino Unido y otros países europeos con éxito. No debemos olvidar que muchos deudores hipotecarios lo son de buena fe y que tienen auténtica intención de pagar,  pero que no pueden al sobrevalorado precio inicial de compra; del que son responsables, en parte, unas entidades financieras, que además  están recibiendo ayudas públicas.

2.- Regulación legal de la reducción de los intereses de demora para evitar que sean usurarios, no pudiendo superar los que se fijan para las actividades comerciales y de las comisiones de reclamación por impagos de cuotas, para que se ajusten a los costes reales de la reclamación.

En segundo lugar ha propuesto medidas y apoyado la Proposición no de Ley presentada por IU para lograr que, cuando exista la imposibilidad total de pagar la deuda contraída para la adquisición de la vivienda habitual, no pueda ser vendida en el mercado ordinario a un tercero a un precio similar al de compra por la burbuja inmobiliaria y el inmueble termine quedándoselo para su ejecución una entidad financiera, la responsabilidad del deudor quedé limitada y no se extienda a sus rentas y bienes futuros, si con lo que se saco en la ejecución no se pudo pagar en su totalidad.

1.- Hay que facilitar el uso de la dación en pago como instrumento para saldar la deuda hipotecaria al completo, sin necesidad de tener que acudir a un proceso de ejecución, lo que es más eficiente que la ejecución hipotecaria. Ya que de esta forma: a) se evita al deudor los costes añadidos que le generan los intereses moratorios y la posible infravaloración del inmueble en la subasta. El deudor puede reiniciar sus actividades y alquilar una nueva vivienda sin el lastre de tener que pagar durante años por una vivienda que perdió y que compró en plena burbuja inmobiliaria; b) la entidad financiera se beneficia de no tener que correr con los gastos y las dudas en la propiedad que generan los procesos de ejecución inmobiliaria; c) la sustitución de las ejecuciones por daciones aliviaría también el creciente atasco y consecuente retraso de las ejecuciones judiciales.

Pese a estos beneficios evidentes, se estima que sólo se pacta una dación en pago por cada tres o cuatro ejecuciones. Para conseguir invertir esta relación se pueden adoptar una serie de medidas:

a.- Medidas fiscales para facilitar la dación en pago por los créditos hipotecarios actuales para la adquisición de la vivienda familiar.

1) UPyD plateó en el Congreso, en una Proposición no de Ley, para la exoneración de tributación de las daciones en pago de vivienda habitual. Ya que las normas fiscales calculan el valor del inmueble en función del importe total de la deuda, resultando ese importe hiperinflado por el devengo de unos elevadísimos intereses de demora y por la acumulación de costas. El resultado es un valor no sólo muy superior al de mercado (que además es inferior al de compra por la burbuja) sino que aumenta cada día que pasa, y con él la deuda tributaria a pagar, por lo que, en gran medida, esa deuda dependerá de la mayor o menor rapidez con la que la operación se tramite, lo que no depende del deudor sino de la entidad acreedora. Y lo increíble es que la Administración Tributaria saca partido de esa situación en contra del deudor. Lo que dificulta sin duda la dación en pago. Por tanto, se debe modificar el  artículo 33 de la Ley IRPF (“ganancias y pérdidas patrimoniales”) y dentro de éste el apartado 3 que hace referencia a los supuestos en que se estima que no existe ganancia o pérdida patrimonial, exonerando de tributación las daciones en pago de vivienda habitual. Para evitar que encima que se pierde la casa haya que pagar por una plusvalía que nunca existió.

 2) Que las CCAA no cobren el impuesto de donaciones y sucesiones(ya que algunas como la Comunidad de Madrid) han considerado en algunos casos que, si el valor de la vivienda que se entrega es inferior al de la deuda que se paga, lo que se ha producido es un acto de liberabilidad del banco y lo que procede es la aplicación al deudor del impuesto de sucesiones y donaciones al elevadísimo tipo de donaciones entre extraños.

3) Los propios parlamentos autonómicos pueden facilitar la negociación privada de la insolvencia, reduciendo los elevados impuestos con que hoy gravan la dación en pago: sobre todo, el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, cedido a las Comunidades Autónomas, y que éstas han ido elevando desde el 6,5% hasta situarlo por encima del 9% en una transmisión típica con hipoteca (la última vez, con ocasión de la reciente subida del IVA). Ya que lo cobran dos veces cuando el deudor hace la dación en pago al acreedor y cuando el acreedor lo vende a un nuevo comprador. A diferencia de lo que sucede en las ejecuciones que sólo lo paga e comprador. Este impuesto lo pagan las entidades financieras y la supresión de su tipo o su reducción a un tipo testimonial (para ellas, no para el comprador definitivo) podría incentivar a éstas a aceptar más daciones en pago.

Como vemos fiscalmente tanto el Estado como algunas CCAA lo que están haciendo es poner problemas.

b.- La modificación en la Legislación hipotecaria, en un doble sentido:

1) La regulación de los supuestos en los que podría proceder la dación en pago para extinguir la deuda hipotecaria por la vivienda habitual.

Así como una mejor regulación, de la que ahora existe, del crédito hipotecario con limitación de responsabilidad a la garantía hipotecaría (que baste la entrega de la casa). Y que el Banco de España dé, para facilitar su uso real y la libertad del consumidor, las instrucciones precisas para que las entidades financieras lo utilicen. Ya que no es suficiente, como pretende la propuesta de Aguirre, que el consumidor sepa que ya se pueden celebrar este tipo de contratos con la actual legislación. Dado que la diferencia de poder negociador hace, si no se presiona a la entidades financieras, que éstas sigan realizando el contrato actual que no limita la responsabilidad del deudor.

2) Una nueva regulación de la ejecución hipotecaria que evite que las entidades financieras se queden, una vez desierta la subasta, con  la vivienda por el 50% de la nueva tasación, sin tener en cuenta la tasación originaria que ellas hicieron en su momento que pudo ser muy superior y servir para dar el crédito.

c.- La regulación eficaz del mercado hipotecario. Para ello, UPyD presentó en el Congreso de los Diputados una Proposición no de Ley dirigida a suprimir las hipotecas flotantes y recargables que habían creado la Ley 41/2007 aprobadas por el PSOE, cuando ya se había visto a dónde pueden conducir las ineficacias de los mercados financieros.

En definitiva, entre todos se puede hacer mucho. Si UPyD está en la Asamblea de Madrid, llevaremos estas propuestas, continuaremos proponiéndolas en el Congreso de los Diputados

Ramón Marcos Allo

El Blog de Ramón Marcos (15.05.2011)

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