España: año tres después del crac

Rosa SalvadorEl pinchazo de la burbuja inmobiliaria en el 2008 hundió la construcción y ha dejado maltrecha la estructura del país | El colapso inmobiliario deja pesados lastres para el futuro: un billón de deuda exterior y un millón de parados

De 1997 al 2007 España vivió una década dorada impulsada por la construcción de viviendas, que llegó a edificar 900.000 pisos en un año. En el 2008 el cierre del crédito hundió al sector y se llevó por delante un millón de empleos, 153.000 mpresas, parte del sistema financiero y las bases de la economía del país.

El 18 de abril del 2007 Astroc, la inmobiliaria de Enrique Bañuelos, se desplomaba un 43% en bolsa tras conocerse que su auditor advertía que parte de sus terrenos eran rústicos, y no urbanizables como se suponía. El mundo financiero, que acababa de descubrir con horror que en Estados Unidos las hipotecas se daban a los ninja (no income, no job), advirtió de pronto la montaña de crédito (450.000 millones de euros) que sostenía a las inmobiliarias españolas, invertida más que en activos en expectativas… de recalificaciones urbanísticas, de tasas de crecimientos de los precios del 20% anual, de incrementos de ventas del 10%. El subsiguiente cierre del crédito paralizó de pronto al sector, que a principios del 2008 se hundió como un castillo de naipes.

“Descubrimos que el país en el que creíamos vivir no existía”, resume Josep Oliver, catedrático de Economía Aplicada de la UAB: un país en el que el PIB crecía a tasas anuales del 4%, la creación de empleo al 2% y el crédito al 20%, gracias al flujo aparentemente ilimitado, de fondos de la banca europea.

El desplome de la construcción, que pasó de iniciar 665.000 viviendas en el 2006 a sólo 63.090 el 2010 ha sacudido los cimientos del país: según los datos presentados por José Manuel Galindo, presidente de la APCE, por cada 100.000 viviendas iniciadas el PIB crece en 0,33 puntos, se emplean a 230.000 personas y el sector público ingresa 9.600 millones de euros en impuestos, tasas y cotizaciones sociales.

El pinchazo de la burbuja ha dejado en el país dos pesadas mochilas que no tendrán solución ni a corto ni a medio plazo: miles de millones de deuda y un millón de parados de un sector que no volverá a ocuparlos. “La deuda de las familias, que era de 200.000 millones de euros en 1997, el 60% de su renta disponible, es ahora de 600.000 euros, el 130% de su renta disponible, y su pago se llevará cualquier aumento de la renta futura”, recuerda Oliver.

Y el país, además, un billón de euros a la banca internacional: un dinero que en los próximos años saldrá de España en lugar de impulsar el crecimiento económico. Respecto al empleo, la construcción, que llegó a representar el 9,3% del PIB en el 2007, según el Banco de España (cinco puntos más que en 1995), empleaba al 13,8% de la población activa, también 5 puntos más que antes del boom. “Ahora hemos vuelto a esos niveles, de alrededor del 8,5% de la población, de los que no teníamos que haber salido. Y es razonable que se mantengan”, recuerda Oliver. El boom deja así un país “esguerrat”: con una asignación de recursos económicos y humanos no adaptada al futuro. “Las empresas o familias que invirtieron en inmuebles recuperarán solo parte del dinero que invirtieron, y no a corto plazo. Y el abandono escolar, tan alto en Catalunya como en otras áreas de boom como Valencia o Baleares, deja a toda una generación poco formada que ahora será difícil de recolocar”, explica.

¿Y el futuro? Oliver coincide con Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial y presidente en España del Urban Land Institute en que pasa por la internacionalización: en el conjunto de la economía por la exportación y el turismo y en el inmobiliario por la captación de inversión exterior.

“Hemos de captar la liquidez y la capacidad inversora que sigue habiendo en el mundo”, asegura Viñolas. A corto plazo puede intentarse que los inversores compren suelo y asuman el riesgo de promover, una opción que considera poco factible. “La vía para abrir el mercado residencial español al capital extranjero pasa por el alquiler, creando vehículos de riesgo acotado”: promoviendo fondos u otros vehículos de inversión que gestionen viviendas en alquiler.

Viñolas añade que el alquiler permitirá, además, movilizar recursos financieros de empresas y familias que, en estos momentos de crisis crediticia, podrán destinarse a inversiones alternativas y más productivas. “El particular que alquila puede destinar el dinero de la entrada y la hipoteca al consumo. Y el banco que no da una hipoteca puede dar un crédito a una empresa”. Viñolas recuerda que en Alemania están saliendo a bolsa cuatro compañías especializadas en pisos de alquiler, con carteras de entre 30.000 y 70.000 pisos. “Los inversores internacionales tienen liquidez y les interesa el alquiler. El futuro de nuestro sector inmobiliario pasa por atraerlos”.

Rosa Salvador

La Vanguardia (3.04.2011)

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