La crisi immobiliària pot durar perfectament fins a la propera dècada

Entrevista amb Gonzalo Bernardos, economista
Per Abel Sierra

Malgrat que el sector de la construcció ha estat i encara és el motor de l’economia del país, no ha estat fins ara quan s’ha publicat el primer llibre que analitza amb profunditat el boom del sector immobiliari i les perspectives de futur. L’economista de la Universitat de Barcelona Gonzalo Bernardos, al seu llibre “¿Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario?” (editorial Netbiblo) repassa la situació del mercat de l’habitatge i ens explica quin és l’abast de la crisi.

Per què has decidit publicar un llibre com aquest en un moment tan delicat per al sector immobiliari?
El motiu és molt senzill: en la conjuntura actual, els inversors necessiten una guia que els indiqui el que han de realitzar. En el període 1998-2005, qualsevol inversor, fes el que fes, guanyava diners invertint en habitatge. Per tant, ningú necessitava un llibre que li indiqués les millors estratègies per a invertir amb èxit en el mercat immobiliari. En aquest període, per a obtenir una important plusvàlua pràcticament no es necessitava cap coneixement específic, fins i tot ni sentit comú.

A qui va dirigit el llibre?
A qualsevol persona que estigui interessada en el sector immobiliari. És un llibre escrit amb un llenguatge senzill, la principal pretensió del qual consisteix a ser comprensible per tots els públics. A diferència d'altres llibres, l'autor no intenta demostrar una gran erudició, sinó oferir claredat en tots els temes abordats.

Com definiries la situació actual del mercat immobiliari a Espanya?
Amb una sola paraula: crisi. Els promotors, intermediaris i pràcticament tots els participants en el mercat residencial han d'adaptar-se al nou escenari i canviar radicalment la seva estratègia. No obstant això, la majoria tenen un gran problema: subestimen la importància de la crisi, creuen que la recuperació arribarà en 2008 i que el mercat tornarà a entrar ràpidament en auge. Un gran error que alguns pagaran amb la seva desaparició.

Quin escenari dibuixes pels pròxims anys?
Una crisi prolongada, que probablement arribarà fins a la pròxima dècada. En l'actualitat, no és un problema només de recessió immobiliària, sinó que també hi ha crisi financera. Aquesta afectarà molt seriosament a l'economia espanyola, provocarà una important desacceleració del PIB en 2008 (creixement de poc més del 2% en l'últim trimestre de l'actual exercici) i pot fer que l'economia entri en recessió en 2009, especialment si el govern falla en les mesures a adoptar.

Pot ser l’Habitatge de Protecció Oficial la taula de salvació de molts constructors i promotors?
L’Habitatge de Protecció Oficial pot ajudar a un significatiu nombre de constructors a mantenir una part de la seva actual plantilla. No obstant això, en un marc d'eliminació de la demanda per motiu inversió i important caiguda de la realitzada per a ús, l’Habitatge de Protecció Oficial no és una solució sinó un pegat. Encara que no els agradi, a aquelles empreses que vulguin obtenir una rendibilitat similar a l'obtinguda en el passat únicament els queda una opció: realitzar inversions en l'estranger. No obstant això, per a triomfar en l'exterior, a diferència de l'ocorregut a Espanya durant el període 1998-2005, cal tenir grans coneixements de macroeconomia, disposar d'una clara estratègia i invertir a mitjà termini. És un error traslladar a l'estranger el model especulatiu observat en el nostre país en els últims anys.

Els descensos en el preu de l'habitatge seran uniformes en tota Catalunya? O bé hi ha alguna zona on serà menys accentuat?
A Catalunya, hi ha principalment dos problemes. D'una banda, hi ha municipis on el preu de l'habitatge és assequible, però l'excés d'oferta és increïble. Per un altre, localitats on no sobren habitatges, però en les quals el seu preu arriba a un nivell estratosfèric. En els primers, la solució és molt difícil perquè tot i baixant el preu no s'aconseguiran vendre tots els habitatges en oferta. En els segons (principalment àrea metropolitana de Barcelona), el preu és tan elevat que només la demanda tornarà si la seva reducció és molt important.
No obstant això, responent concretament a la pregunta, crec que les baixades més significatives de preus s'observaran en els segments d'habitatge d'alt standing i turístic. En termes d'excés d'oferta, entre unes altres, és molt preocupant la situació de les comarques de Baix Ebre, Segrià i d'algunes localitats de la província de Girona com Figueres, Lloret i Palafrugell.

Perquè hi ha tanta confusió i tanta opacitat en el sector immobiliari?
En l'actualitat, el principal motiu de l'opacitat consisteix a intentar fer creure als ciutadans que no hi ha crisis sinó un ajustament suau del mercat immobiliari. D'altra banda, la confusió ve donada per la multitud d'estadístiques que proporciona el sector. Saben que a la premsa li interessa parlar de preus i, per tant, empreses i institucions coneixen que la realització d'una estadística, de vegades escassament rigorosa, els proporciona un titular i una publicitat gratis summament valuosa.

Quin és la teva opinió sobre les estadístiques immobiliàries? Per què no reflecteixen la realitat del mercat?
El motiu és molt senzill: les noves es basen en el valor de taxació, les usades en el preu al que desitja vendre el propietari. En cap cas, és el preu de venda real, atès que en la situació actual, el valor de taxació i el preu fixat pel venedor estan molt per sobre del real. A més, la base sobre la qual s'elaboren els índexs no és la mateixa. Així, d'un trimestre a un altre, la ponderació dels habitatges del districte de Sant Gervasi en la mostra pot créixer de forma considerable. En el cas que així succeís, una veritable baixada de preus de l'habitatge a Barcelona, es convertiria estadísticament en una important pujada.
No obstant això, esment a part mereix l'estadística del Ministeri de l'Habitatge. A pesar d'estar basada en taxacions, el preu dels pisos reflectit en ella és notòriament més reduït que l'observat en la realitat. Per a mi, és un autèntic misteri d'on surten uns preus tan irreals.

Com definiries la política d'habitatge que ha portat a terme el govern espanyol en la present legislatura?
Molt voluntariosa però tremendament desencertada. No pot ser que l'habitatge sigui un dels principals problemes per a la societat espanyola, si a la fi de 2008, segons els meus comptes, poden sobrar gairebé un milió de pisos. En l'actualitat, solucionar el problema de l'habitatge a Espanya és molt fàcil. El polític hauria d’oblidar-se del populisme i aplicar mesures adequades de gestió. Si fa això, al final de la pròxima legislatura haurà desaparegut pràcticament per complet el problema d'accés a l'habitatge a Espanya.

Què opines de la llei de l'habitatge aprovat en el Parlament de Catalunya?
És una llei ideològica utilitzada per una determinada coalició política com una font d'obtenció de vots. No té en compte la conjuntura actual del mercat immobiliari i perjudica notòriament al sector de la construcció residencial, un dels principals motors de creixement econòmic de Catalunya. A més, en el seu redactat actual, probablement sigui inconstitucional.

Eldebat.cat. Dilluns, 31 de desembre de 2007